부동산 자산유동화/신탁수익권/신탁수익권 장단점

부동산 자산유동화 신탁 수익권

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1. 신탁수인권이란?
2. 신탁은행의 역할
3. 부동산 신탁을 하는 이유?
4. 신탁수익권의 특징?
5. 부동산 신탁에서 신탁 수익권의 장점은?

 

1. 신탁수익권이란?

투자신탁은 금융투자를 전문가에게 맡기고 수익을 얻는 방법이다. 그 수익을 얻을 권리를 신탁수익권이라고 한다.

이것을 부동산으로 가져오자. 실물 부동산의 소유자는 물건의 규모가 커서 관리가 어렵거나 물건의 가격이 너무 비쌀 경우(빌딩 등) 매각이 어려운 경우라면 실물 부동산 거래가 어렵다. 즉, 돈이 시장에 풀리지 않는다.

이럴 때 부동산 신탁을 한다.

부동산 신탁, 즉 소유하는 부동산을 수탁자에게 소유권을 이전하여 그것을 운용하게 한다. 거기서 생긴 이익을 수익자가 받을 수 있다.

운용을 의뢰한 위탁자는 원래 소유하고 있던 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하는 것이지만 신탁계약을 해제하면 소유권을 원래로 되돌린다.

운용에는 부동산 임대, 매각까지 포함된다. 수탁자는 위탁자 겸 수익자의 동의하에 부동산을 매각할 수 있다. 매각 이익은 물론 수익자의 것이다.

2. 신탁은행의 역할

수탁자는 신탁은행이 맡는 것이 일반적이다. 여기에서 신탁은행은 신탁보수를 받는다. 매월!

신탁은행은 운용 실적이나 성과에 대해서 책임을 지지 않는다. 여기에서 드는 의문이 신탁은행은 그러면 무엇을 하길래 보수를 받느냐, 이다.

부동산 운용을 하면 거액의 돈이 오고 간다. 이 돈을 수익자에게 분배하는 역할을 한다.

부동산을 운용하는 전문가들이 직접 수익자(투자자)들에게 분배하면 되지 않을까 싶지만 그게 또 그렇게 되지 않는다.

거액의 돈을 일반 회사들이 마음대로 취급할 수 없도록 만들면서 투자자에게는 수익 분배에 문제가 없음을, 관련 회사들은 정당한 보수를 제대로 지급받을 수 없는 시스템이 필요하기 때문이다.

3. 부동산 신탁을 하는 이유는?

자산의 유동화를 하기 위해서이다.

자산의 유동화란, 자금조달을 쉽게 하고 세금을 줄이는 효과를 얻는 것이다.

부동산 신탁을 하면 부동산 운용의 전문가가 관리해 준다.

4. 신탁수익권의 특징

• 부동산 운용의 전문가도 개인이 팀을 만들어서 할 수 있지만 자산 유동화를 하게 될 경우 가장 큰 차이는 세금이다.
• 신탁수익권 매매가 가능하다.
• 신탁수익권화를 하여 물건을 실물 부동산으로 보지 않고 금융상품으로 보기 때문에 취득세가 들지 않는다.
• 신탁수익권에 담보설정이 가능하여 대출도 받을 수 있다. 이 과정을 통해 자산 유동화가 이루어진다.
• 신탁수익권 매매의 관련법령은 금융상품 거래법의 적용을 받는다.

5. 신탁의 장점

• 부동산 매매 및 양도 시 비용을 낮출 수 있다. 세금!
• 전문가가 실물 부동산을 관리한다.
• 도산의 영향을 받지 않는다. 신탁의 대상이 되는 재산은 독립성이 확보된다. 수탁자, 위탁자가 도산위기에 있더라도 영향을 받지 않는다.
• 신탁기간 종료 후 부동산의 소유권은 수탁자에게 반환 가능하다.
• 자금 조달이 쉽다.

	현물 부동산 매매	신탁 수익권 매매
상품대상	현물 부동산	금융상품 (보수유가증권)
관계법령	택지건물거래업법	금융상품거래법
부동산 취득세	과세	비과세
등록면허세	과세 매매대금에 비례	과세 1,000엔
인지세	과세 매매대금에 비례	과세 200엔